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2019-02-02

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地政總署昨日公佈,因為地價標金未達底價,屬機場跑道區、啟德第4C區5號地盤商業/酒店用地流標。受中美貿易戰、經濟轉差等負面因素影響,本港樓市開始吹淡風,發展商對投地態度轉趨謹慎,而且該地皮交通不便,出現流標尚屬意料之外情理之中。發展商投地不再進取,政府則強調不會賤賣土地,未來可能再現流標事件,難免影響供應和庫房收入;政府如何不賤價賣地又成功推售,或需要更多地尊重市場規律,未來釐定土地項目定價時可以更加貼市。此次拍賣的啟德商業用地,擁有全「維港」及「煙花」景,可發展為六星級全海景酒店及「超甲級」寫字樓項目,入標財團以本港實力雄厚的大型發展商為主,竟然出現流標,令市場「跌眼鏡」。有市場人士分析,主要是項目投資額較大,估計連地價或需要150億至160億元,資金回收期長,發展商與政府對發展成本及資金回收的看法有落差;再加上該地皮鄰近郵輪碼頭,由於交通配套不足,郵輪碼頭落成至今仍冷冷清清,面對前車之鑑,發展商對於將該項目發展為商業樓宇,出價自然要「計過度過」。此次流標,是繼去年10月中旬山頂文輝道地王流標後,再次發生政府出價與市場預期脫節的情況,但這兩塊土地都屬貴重地皮,市場還是認為,流標屬個別事件,未對市場造成太大衝擊;只是其傳遞本港樓市開始轉勢的信息,政府或需要認真研究,未來定價應作出貼近市場變化的調整。去年踏入第四季,中美貿易戰、股市波動、空置稅等負面因素疊加,到近期內地公佈經濟增速放緩,不但令二手交投銳減及個別發展商減價推盤,發展商投地出價亦明顯審慎,山頂文輝道地王流標更被視為賣地市場分水嶺。就以啟德地皮為例,自去年5月以251億賣出地王後,餘下跑道上9幅住宅地,這9幅地皮享有比地王更開揚優質的海景,市場去年上半年普遍預計,地皮每平方呎價介乎萬至萬元。惟至去年10月,多幅住宅地以「跌眼鏡」價售出,其中3幅跑道住宅地於去年11至12月陸續開標,其中兩幅地皮的呎價為萬及萬元,低於市場估值的每呎2萬或以上,低水近3成。發展商看淡後市,出價不再進取,對此次流標也就無需大驚小怪。去年山頂文輝道地王流標,政府已表示沒有高地價政策,也不會賤賣土地。的確,土地是本港最寶貴的資源,賣地收入更是政府庫房收入的最重要來源之一,政府賣地的價格釐定要對公眾負責。但是,流標一再重現,亦會加重土地供應不足的情況,以及賣地收入減少。有市場意見認為,流標後,政府應公佈標價,以利釋除市場的猜測及疑慮。之前流標的元朗、青衣、大埔等3幅用地,經重新招標後皆成功售出。若本港樓市已確認進入調整期,更期望政府計算項目定價時更貼市場。呥閨葺蛦鼘祫侐厥硈抾腔毀蛌ㄛ筍森岈惟繞腔妗窐恀枙甜羶衄珩祥蜆囮蝴ㄛ珨虳н溢悝汜佶鵌蟝炵纂偽鉆獢推縳朵炡﹝▲貌嫌誰梇芋歲ゞ盆邿淉葬淏婓載樓輝氘茼勤冪撳狟俴ㄛ衄渀勤俶華粒■玴矽篰伂躉麙珘芠ぱ淉習ㄛ肮奀溫ィ垀彖腔※湮阨鞦嫩宒棧慾§﹝

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